FAİZ ORANINA ENDEKSLİ KONUT

Merhaba,

Çiçeği burnunda derneğimizin çiçeği burnunda web sitesi için ilk makaleyi yazıyor olmanın heycanı içindeyim. Bu makalede, sektörümüzün lokomotifi konut değerlemelerine ve değerleme konusu konut sektörüne bakış atmak istiyorum.

2002 yılında yaklaşık 36 milyon m2 inşaat ruhsatı toplam alanı 2017 yılında 280 milyona yükselmiş. Korkutucu bir yükseliş değil mi. Birçok insana iş alanı sağlayan, değerleme raporu sayısını arşa yükselten bir tablo. Peki 2018 de vaziyet ne? İlk üç çeyrek 106 milyon m2. son çeyrekte durgunluğun zirve yaptığını da göz önüne alırsak toplama ciddi etki yapmayacağını düşünebiliriz. Gerçek bir dip yapış gibi görünüyor. Hal böyle olunca çoğu gün ofislerine gitmeyen değerleme uzmanları gözlerini farklı alanlara çevirmeye başlıyorlar. Önceki yıllardaki konut üretimi ve satışındaki aşırı şişkinliğin sektörü de cazip hale getirmiş olması ve sektöre çok sayıda giriş olmuş iken, ani duraklamanın hem sektörde sıkışmaya, dolayısıyla kalite sorunlarına da yol açmaya başladığını varsaymak çok da yanıltıcı olmaz sanırım.

Peki, bu kadar konutu kim neden yaptı, kimlere sattı? Makro açıdan bakarsak, konut talebinin kaynaklarını;

Nüfus artışı,

Konut yenileme ihtiyaçları,

Değişen konut anlayışı şeklinde sıralayabiliriz.

Bu saydığımız kaynaklar, bu kadar konut üretim ve satışını elbette karşılayamaz. Bir kere talep olsa bile satışlar finasman gerektirir ilk başta. Yani, yeni ev parayla alınır. (talep sahibinin kaynakları ve kredi olarak düşünebiliriz kısaca).

Köyde yaşayan nüfus oranının yüzde kırklardan yüzde sekizlere düşmüş olması (Bu oranda büyükşehir yasası da etkili vardır) konut talebinin ana kaynağını oluşturmaktadır. Kırsaldan kente akımın durma noktasına geldiğini söylemek çok da zor değil bu aşamada. Bu da şuna işaret eder; artık konut talebinde hızlı artış beklemek aşırı iyimserlik olur. Bu durmda, inşaat sektörü tekrar hızlanmayacak mı sorusu akla gelebilir. Kişisel düşüncem, eski konutların yerine yenisinin yapılması veya yeniden düzenlenmesi önümüzdeki zamanlarda yeni yapıların yapılmasının yerini alacağı yönündedir.

Gelelim finansmana:

2000 li yıllarda Türk Bankacılık sektörüne dünyadan yoğun ilgi yönelmesi ile ülkemize hızlı bir sermaye girişi oldu. Aynı zamanda bireysel emeklilik sisteminde biriken fonların kamunun iç borç ihityacına büyük oranda çare olması ile fonlar yönelecek alanlar aradılar ve konut kredileri ilaç gibi geldi Bankacılık sektörüne. Adeta yarışır gibi konut kredileri verilmeye başlandı. Zaten marjinal tüketim eğilimi yüksek olan toplum bu fonları kana kana içti. Bu ortam da aynı zamanda değerleme sektörünü geliştirdi. Şimdi, artık Türk Bankalarına talep azaldı, hatta yabancı sermayenin sahip olduğu bazı bankaları, diğer yabancılara satmaya çalıştığını görmekteyiz. Avrupalı yatırımcıların birkaçı da Türkiye’deki bankalarını körfez sermayelerine sattılar. Yani özetle; para artık ucuz değil. Yani, ortalama 1,5 ay vadeli mevduatla toplanan fonlar 10-15-20 yıllık konut kredilerine dönemeyecek.

Hal böyle olunca, değerleme sektörü de daralmayı acı şekilde yaşayacak. Belki de, konut kredileri faiz oranlarına aşırı şekilde bağımlı olmanın zararları görülecek. İşte tam da burada, sektörün kendini yenilemesi, açılımlar yapması artık kaçınılmaz.

Eksder bu yolda atılmış en önemli adımlardan biridir. Değerlemenin gerçek anlamının topluma ve sektörün paydaşlarına anlatılmasında çok önemli katkılar yapabileceğini düşünüyorum.

Haydi, hep birlikte.

Adnan Koluş

533.5224568

adnkolus@gmail.com

0 cevaplar

Cevapla

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir